רכישת נכס נדל"ן אינה מסתכמת בחתימה על חוזה ובתשלום – החלק הקריטי שמבטיח את השלמת העסקה בצורה חוקית הוא רישום הזכויות. רישום תקין מבטיח שהנכס שייך לקונה על פי דין, שהוא חופשי מעיקולים ושעבודים לא צפויים, ושהבעלות שלו מוגנת מול כל צד שלישי. הנה מה שחשוב לדעת על רישומי זכויות, מה ההבדלים בין סוגי הרישומים, ואיך מוודאים שהכול מתבצע כראוי.
שלושת הגופים המרכזיים לרישום זכויות
- הטאבו (רשם המקרקעין) – הגוף הקנייני הרשמי במדינת ישראל. כאשר נכס רשום בטאבו, יש ודאות משפטית גבוהה לבעלות ולזכויות בו. הרישום כולל את הבעלים, הערות אזהרה, משכנתאות ושעבודים.
- רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) – במקרה שהקרקע שייכת למדינה ומוחכרת לתקופה ארוכה (בדרך כלל 49 או 98 שנים), הזכויות נרשמות אצל רמ"י. מדובר בנכסים רבים, במיוחד ביישובים קהילתיים, מושבים ואזורים בבנייה רוויה.
- חברה משכנת – במקרים שבהם הדירה נבנתה על ידי קבלן ועדיין לא נרשמה בטאבו (כגון פרויקטים חדשים או ישנים), הזכויות מנוהלות זמנית על ידי החברה המשכנת, עד להשלמת הרישום בטאבו.
למה חשוב לדעת היכן הנכס רשום?
הסוג והאופי של רישום הזכויות משפיע על ניהול העסקה, קבלת משכנתה, תהליכי מכירה עתידיים והיכולת להבטיח את הזכויות של הקונה. לדוגמה, רישום בטאבו מאפשר העברת זכויות ישירה, בעוד שרישום ברמ"י מחייב תיאום נוסף ולעיתים גם תשלום דמי הסכמה. רישום בחברה משכנת מחייב היכרות עם נהלי החברה ולעיתים גם אישורים ממנה להעברת הזכויות.
העברת זכויות – כך זה מתבצע בפועל
לאחר חתימת חוזה רכישה ותשלום התשלומים הראשונים, מתחיל התהליך המשפטי של העברת הזכויות מהבעלים הקודם לרוכש. עורך הדין מבצע את הרישום בגוף המתאים – בין אם בטאבו, ברמ"י או בחברה משכנת. יש להגיש טפסים מתאימים, אישורי תשלום מיסים (כמו מס רכישה), אישורי עירייה, ולוודא שאין עיקולים או מגבלות שמונעות את ההעברה.
מהן הערות אזהרה ומה תפקידן?
הערת אזהרה נרשמת בטאבו על מנת להגן על הקונה – מדובר בהתרעה פומבית לכך שיש התחייבות חוזית להעברת הזכויות. זהו כלי משפטי חשוב במיוחד בשלבי הביניים של עסקה, עד להשלמת רישום הבעלות. ללא הערה כזו, הקונה עלול להיות חשוף למצבים שבהם הנכס יועבר לגורם שלישי.
רישום זכויות בירושה או לאחר גירושין
גם במצבים של ירושה או חלוקת רכוש בגירושין, חשוב לבצע רישום מחדש של הזכויות. יורשים מחויבים להמציא צו ירושה או צו קיום צוואה, ולעדכן את הרישום בהתאם. בהסכמי גירושין, הצד שמקבל את הנכס צריך לבצע העברת זכויות רשמית – אחרת הרישום נשאר על שם שני הצדדים, מה שעלול לגרום לבעיות בעתיד.
לסיכום
רישום זכויות הוא לא שלב פורמלי – אלא הליבה של כל עסקת נדל"ן. רק כאשר הזכויות נרשמות על שם הרוכש בגוף הרישום המתאים, אפשר לומר שהעסקה הושלמה כהלכה. כדי להימנע מטעויות, עיכובים או הפתעות לא נעימות – מומלץ להיעזר בעורך דין מנוסה בתחום המקרקעין, שיבצע את התהליך במדויק, בביטחון ובשקיפות מלאה.
