המסגרת המשפטית החדשה לשנת 2025: חוק המכר ותיקון 9
מניסיוני הרב בתחום הנדל״ן, אני יכולה לומר שהבנת המסגרת החוקית היא הבסיס להגנה על כספכם. חוק המכר (דירות), תשל״ג 1973, נחקק מתוך הבנה שרוכשי דירות חדשות נמצאים בעמדת חולשה משפטית וכלכלית משמעותית מול קבלנים בעלי משאבים רחבים וניסיון רב. תכליתו העיקרית היא להגן עליכם מבנייה רשלנית, בנייה בניגוד לתכנית הנכס, או חריגה מתקנות הבטיחות.
מה השתנה בתיקון 9 לחוק המכר
תיקון מספר 9 שנכנס לתוקף ביולי 2022 הביא שינויים משמעותיים לטובת הרוכשים. השינוי המרכזי הוא קיצור תקופת החסד שקיבלו הקבלנים בעבור איחור במסירת דירה מ־60 ימים ל־30 ימים בלבד. בנוסף, התיקון שינה את מדרגות הפיצויים המגיעים לרוכש בעת איחור במסירה, כך שהן משקפות טוב יותר את הנזקים הממשיים שנגרמים.
לפי התיקון החדש, עבור איחור של עד 10 חודשים, הרוכש זכאי לפיצוי בגובה 125% משכר דירה ראוי עבור דירה דומה. עבור איחור העולה על 10 חודשים, הפיצוי עולה ל־150% משכר הדירה. אלו שיעורים משמעותיים שיכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים.
זכויות קוגנטיות שחשוב להכיר
נקודה קריטית שאני מדגישה תמיד היא שחוק המכר הוא חוק קוגנטי. המשמעות היא שלא ניתן לוותר עליו או להסכים על תנאים פחות נוחים בהסכם בין הרוכש לקבלן. כל סעיף שנכתב בחוזה הרכישה שמעמיד בצד זכויות שמעניק החוק הוא בטל ופגום, ולא יכול להיאכף בבית משפט.
כאשר קבלנים מציגים לכם מסמכים המבקשים מכם לוותר על זכויותיכם, דעו שויתור כזה אינו חוקי או תקף. זהו יסוד משפטי שרוכשים רבים אינם מודעים לו, ולכן חשוב להכיר אותו לפני כל משא ומתן.
בטוחות כספיות חובה: חמש הדרכים להגן על כספכם
אחד המנגנונים החשובים ביותר שנחקק בחוק המכר הוא הדרישה שהקבלן יבטיח את כספי הרוכש. לפי החוק, לקבלן אסור לקבל מהרוכש יותר מ־7% ממחיר הדירה, אלא אם הבטיח את כספיו באחת מחמש הדרכים שנקבעו בחוק. כל עוד לא שילמתם יותר מ־7% מהמחיר, אין צורך בבטוחה. אולם ברגע שהתשלום עולה מעל סכום זה, הקבלן חייב להבטיח את כספכם. (מידע נוסף על בטוחות לרוכש דירה מקבלן ניתן למצוא באתר כל זכות)
ערבות בנקאית: הבטוחה הטובה ביותר
מבין חמש הדרכים המותרות, ערבות בנקאית היא הכלי המחוזק ביותר המעניק הגנה אמיתית לרוכש. ערבות בנקאית היא הסכם חתום בין הבנק לבין מקבל ההלוואה, שמהווה בטוחה וכלי לבדיקת האיתנות הפיננסית. כאשר הערבות מונפקת, הבנק שומר סכום כסף בגובה הערבות עצמה, וסכום זה אינו זמין לבנק להשקעה אחרת.
חשוב לשים לב שערבות בנקאית במקרה של דירת קבלן אינה ערבות אוטונומית. המשמעות היא שאם נוצר סכסוך עם הקבלן, לא בהכרח יינתנו הכספים בחזרה מיד, והדבר כרוך בתנאים שנקבעו בחוק. כמו כן, ערבות בנקאית לא כוללת מצבים של איחור במסירה, ליקוי בנייה או מסירה בשונה מתנאי החוזה.
ההמלצה שלי היא למסור את הערבות בנאמנות לעורך הדין המייצג אתכם, ולוודא שהיא תקפה עד לרישום הזכויות שלכם בטאבו או במינהל.
חלופות לערבות בנקאית
מעבר לערבות בנקאית, קיימות ארבע דרכים נוספות להבטחת כספי הרוכש:
- ביטוח מחברה מוכרת לביטוח לטובת הרוכש, שבמקרה של כשל בתשלום או אי מסירה, החברה תשלם
- שיעבוד של הדירה עצמה במשכנתא ראשונה לטובת הרוכש, כלומר רישום זכות משכנתא לטובתכם בטאבו
- רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש בנסח הטאבו
- העברת בעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע על שמכם
תפקיד עורך הדין: מדוע השקעה זו חיונית להגנתכם
אחד התפקידים החשובים ביותר בעסקת רכישת דירה מקבלן הוא של עורך דין המתמחה בתחום מקרקעין. ממה שראיתי בשטח, רוכשים רבים מנסים לחסוך בעלויות על ידי הסתמכות על עורך הדין של הקבלן, בטיעון שהם כבר משלמים עבורו. זו טעות יסודית שעלולה לעלות ביוקר.
למה לא להסתמך על עורך הדין של הקבלן
נכון לשנת 2025, הקבלן רשאי לגבות מרוכש הדירה תשלום בסך של 5,770.77 שקלים בעבור השתתפות בשכר הטרחה של עורך הדין מטעמו. אולם תשלום זה אינו יוצר זיקה משפטית בינכם לבין עורך הדין של הקבלן.
בכל הסכם לרכישת דירה על הנייר, יופיע סעיף החרגת ייצוג הקובע בבירור כי למרות שהקונה שילם כסף לעורך הדין של היזם, הקונה יודע שעורך הדין של היזם אינו מייצג אותו ואינו דואג לאינטרסים שלו. הקבלן עצמו ייעץ לרוכש להשכיר עורך דין נפרד מטעמו.
איך עורך דין מנוסה יכול לשפר את התנאים
עורך דין מקרקעין מנוסה יקרא את הסכם המכר המלא, שלעיתים הוא מסמך בן 50 עמודים או יותר, ויוודא מספר נושאים חיוניים: בדיקת מצבה הרישומי של הדירה או הפרויקט, בדיקת הערבויות שמבטיחות את זכויותיכם, שמירת זכויותיכם במועד המסירה, ושמירת זכויותיכם לתיקונים בהתאם לחוק. עורך דין קניית דירה מקבלן
בהנהלת משא ומתן טוב, עורך הדין יכול להשיג עבורכם:
- פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה
- הנחה בשיעור מס הרכישה
- תנאי תשלום נוחים יותר כמו 20% בחתימה ו־80% במסירה
- תנאים ייחודיים שיכולים להגיע עד ל־5% בחתימה ו־95% במסירה
התנאים האחרונים שימושיים במיוחד למשפחות בעלות הון עצמי נמוך במועד חתימת הסכם הרכישה.
בדיקות מקדימות חיוניות לפני חתימה על כל מסמך
לפני שאתם חותמים על אף מסמך הקשור לרכישת הדירה, חשוב מאוד לבצע בדיקות יסודיות. אני ממליצה לחלק את הבדיקות לשתי קטגוריות: בדיקות שיש לבצע לפני איתור הנכס הספציפי, ובדיקות שתיבצעו לאחר מציאת הנכס המבוקש.
בדיקת זכויות בטאבו ומשכנתאות
חשוב מאוד לבדוק בנסח הטאבו, באישור הזכויות מרשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, את מצב הזכויות. יש לוודא מי באמת הבעלים של הנכס, האם הוא בבעלות המוכר או רק בחכירה, או אפילו בחכירת משנה או רק בעל זכות חוזית אחרת.
כן יש לבדוק האם על הנכס רובצת משכנתא, חוב, עיקול או הערת אזהרה אחרת. כל אלו צריכים להיות מוסרים לפני או במקביל להעברת התשלום האחרון. יש גם לבדוק האם שטח הדירה הרשום הוא השטח האמיתי, וכן האם על בעל הנכס רובץ משכון הרשום ברשם המשכונות בגין הנכס.
בדיקות תכנון ובנייה
בדיקות תכנוניות חשובות ביותר. יש לבדוק בוועדות לתכנון ובניה האם הנכס נבנה בהיתר, וכן האם נבנה על פי ההיתר או שיש בו חריגות. יש לוודא האם השימוש המותר לפי התכנית וייעוד הקרקע לפי התב״ע מתאימים לשימוש הנוכחי.
יש להתעדכן אם מתקיימים הליכי תכנון עתידי בנכס עצמו או לידו, וכן יש להבין האם אחוזי הבנייה בנכס נוצלו לגמרי. חשוב גם לוודא אם מתקיימים הליכים של תכנון ובנייה כנגד הנכס או בעלי הנכס.
טופס הצעת הרכישה: השלב הקריטי שרוכשים מזניחים
המסמך הראשוני שעליו חותמים כאשר קונים דירה על הנייר הוא טופס הצעת הרכישה. בטופס זה מפורטים מחיר הדירה, לוח התשלומים ופרטי הדירה. רוכשים רבים מגיעים לעורך הדין לאחר חתימה על טופס זה ומבקשים ייצוג משפטי, אך זו טעות רצינית.
איך להפוך את הטופס לכלי משא ומתן
לטופס הצעת הרכישה קיימת חשיבות רבה מאוד, ובאפשרותו לחזק את מעמדכם במשא ומתן בצורה משמעותית. הצעת הרכישה יכולה לאפשר לכם לקבל הטבות נוספות שלא הייתם זכאים להן אילולא נכתבו בהצעת הרכישה.
לדוגמה, ניתן לציין שחתימת הסכם המכר תהיה כפופה להסכמה של עורך הדין מטעמכם. זה אומר שלא תחויבו על חתימה סופית על הסכם המכר עד שעורך הדין שלכם יבחן אותו ויאשר שהוא הוגן וכי הזכויות שלכם מוגנות בו. לפיכך, אני ממליצה מאוד להתייעץ עם עורך דין טרם חתימת טופס הצעת הרכישה, ולא אחריה.
מנגנוני תשלום מוגנים: הגנה שלב אחר שלב
כאשר הקבלן מקבל תשלומים מהרוכש, חוק המכר קבע כללים ברורים בנוגע לגובה התשלומים בשלבים שונים של הבנייה. על פי הדין, הקבלן המוכר מחויב להגביל את כמות הכסף שהוא יכול לקבל מהרוכש בהתאם לקצב התקדמות הבנייה.
איך לוודא שאתם לא משלמים יותר מדי מוקדם
מעל ל־7% משווי התמורה, הקבלן המוכר חייב להגביל את גביית הכספים על פי קצב בנייה קבוע. זה אומר שאם הקבלן אומר שהדירה צריכה להיות מוכנה בשנה אחת, אך הוא הספיק להשלים רק 50% מהבנייה, הוא לא רשאי לדרוש 100% מהתמורה. הדבר מגן עליכם מפני סיכון שהקבלן יאסוף את כל הכסף ולא יסיים את הבנייה.
מוסד פיננסי המממן את הפרויקט ממלא תפקיד חשוב בהקשר זה. על הסכם הליווי של הפרויקט בין המוסד הפיננסי לקבלן לכלול את חובת שני הצדדים כלפי רוכש דירה, לרבות היבטים הנוגעים לגבייה על פי סדר שוברים. המוסד הפיננסי מפיק פנקס שוברים בגין כל דירה הנמכרת בפרויקט, אשר ישמש אתכם בכל תשלום על חשבון מחיר התמורה.
איחור במסירה: זכויותיכם החדשות לפי תיקון 9
בנושא של איחור במסירת הדירה מקבלן, החוק עבר שינויים משמעותיים בשנים האחרונות. תיקון מספר 9 שנכנס לתוקף ביולי 2022 קיצר את תקופת החסד ל־30 ימים בלבד, והחל מהיום ה־31 של האיחור, הקבלן יחויב לשלם פיצויים.
חישוב הפיצויים המגיעים לכם
מנגנון הפיצוי קובע שלוש מדרגות:
- עבור חודשים 1 עד 4 של איחור: פיצוי בגובה 100% משכר דירה ראוי עבור דירה דומה
- עבור חודשים 5 עד 10 של איחור: פיצוי בגובה 125% משכר דירה ראוי
- מהחודש ה־11 ואילך: פיצוי בגובה 150% משכר דירה ראוי
הפיצוי מחושב לפי שכר דירה דומה באזור, ויכול להגיע לסכומים משמעותיים של עשרות אלפי שקלים. טעות נפוצה שרוכשים עושים היא פשוט לא לדרוש את הפיצויים המגיעים להם.
איך להתמודד עם טענות כוח עליון
חריג חשוב לכלל הפיצויים הוא כאשר האיחור נגרם בשל כוח עליון, נסיבות שלא היו בשליטת הקבלן ולא יכל לצפותן מראש. אולם הפסיקה פירשה את הרעיון של כוח עליון בצמצום רב מאוד.
קבלנים רבים מנסים להתחמק מתשלום פיצויים בטענה שהאיחור נגרם בשל מלחמה, שביתות, מזג אוויר קשה או חוסר בפועלים. אולם בבדיקה משפטית, הקבלן נושא באחריות להוכיח קשר ישיר בין הנסיבה החיצונית לבין האיחור בפועל, וטענות כלליות בלבד אינן מספיקות. קבלנים שלא מצליחים להוכיח זאת משפטית יידרשו לשלם פיצוי מלא לפי החוק.
בדק בית ואחריות לליקויים: ההגנה שלכם לאחר המסירה
אחד מהנושאים החשובים ביותר בחוק המכר הוא קביעת אחריות ברורה של הקבלן לתיקון ליקויי בנייה. קבלן המוכר דירה חדשה נושא באחריות לתיקון ליקויים שנתגלו בדירה בתקופה שלאחר מסירתה לקונה. (הנחיות מכון התקנים הישראלי לגבי אחריות קבלן וליקויי בנייה זמינות כאן)
מה כולל בדק בית מקצועי
בדק בית הוא בדיקה הנדסית יסודית של דירה חדשה לאיתור ליקויי בנייה. אני ממליצה לבצע בדק בית על ידי מהנדס בניין מומחה, במועד מוקדם ככל הניתן, ולהעביר את ממצאי הבדיקה לקבלן לטובת ביצוע תיקונים או קבלת פיצוי.
בדיקה איכותית כוללת:
- בדיקת עבודות ריצוף לחיפוש פגמים, אריחים בולטים או שוקעים, חללים, מילוי רובה ושיפועים
- בדיקת אינסטלציה, מערכת גלויה, כלים סניטריים, אמבט, דוד והתאמתם למפרט
- בדיקת בעיות איטום באזורים כגון הגג, המרתף, וכל פתח אפשרי כמו דלתות וחלונות
- בדיקת צביעה ועבודות נגרות
- השוואה בין המפרט הטכני של החוזה לממצאים בנכס
זכויות האחריות שלכם לפי החוק
אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות: תקופת הבדק ותקופת האחריות. תקופת הבדק מתחילה עם מסירת החזקה בדירה לרוכש, והיא נמשכת בין שנה לשבע שנים בהתאם לסוג הליקוי. בתקופת הבדק, חובה על המוכר לתקן כל ליקוי, אלא אם הוכיח שהליקוי נגרם באשמתכם.
תקופת האחריות היא בת שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק. בתקופת האחריות, חובת ההוכחה על היווצרות הליקוי היא עליכם כרוכשים. זה אומר שתצטרכו להוכיח שהליקוי אכן נגרם כתוצאה של תהליך בנייה פגום של הקבלן, ולא כתוצאה של שימוש לא נכון, הזנחה או תחזוקה לקויה.
חשוב לדעת: לא ניתן לבטל, לשנות או להקצר את תקופת הבדק והאחריות, אפילו אם הסכמתם לכך בחוזה.
לוח זמנים לתקופות אחריות ובדק לפי סוגי ליקויים
הטבלה הבאה מסכמת את תקופות הבדק והאחריות השונות לפי סוגי הליקויים, כפי שנקבע בחוק המכר. חשוב להכיר את התקופות הללו כדי לדעת מתי ניתן לדרוש תיקונים מהקבלן.
| סוג הליקוי | תקופת בדק | תקופת אחריות נוספת |
|---|---|---|
| ליקויים כלליים | שנה אחת | 3 שנים נוספות |
| צנרת ומערכות הסקה | שנתיים | 3 שנים נוספות |
| חדירת רטיבות בקירות | 3 שנים | 3 שנים נוספות |
| מכונות ומנועים | 3 שנים | 3 שנים נוספות |
| ליקויי יסוד ותקרה | 7 שנים | 3 שנים נוספות |
תכנון מס חכם: איך לחסוך עשרות אלפי שקלים
כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן, ישנם מספר חישובי מס שעלולים להשפיע משמעותית על העלות הכוללת של העסקה. תכנון מס נכון יכול לחסוך לכם סכומים משמעותיים.
זכאות לדירה ראשונה ופטורים
מס הרכישה היא אחת ההוצאות המשמעותיות בעת רכישת דירה, בעיקר אם זו דירה שנייה בבעלותכם. בשנת 2025, מדרגות מס הרכישה עודכנו, כאשר רוכשי דירה ראשונה נהנים מפטור או שיעור מופחת עד תקרה מסוימת.
היטל השבחה הוא גם שיקול משמעותי. היטל זה משולם בעת מימוש השבחה, על ידי הקונה שהיה בעל הזכויות בעת ההשבחה. שיעור ההיטל הקבוע בחוק הוא 50% משווי ההשבחה. עורך דין מנוסה יכול להעריך מראש את חבות מס הרכישה ולבצע התאמות כדי לחסוך עשרות אלפי שקלים.
מה לעשות כשיש בעיות: זכויות ודרכי פתרון
בעת שמתגלות בעיות בעסקה, כמו ליקויי בנייה, איחור במסירה, או דרישות תשלום שלא סוכנו מראש, יש לכם אפשרויות משפטיות שחשוב להכיר.
איך להגיש תלונה יעילה
ישנה אפשרות להגיש תלונה לממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון בגין אי קבלת בטוחה מקבלן, או להגיש תביעה בבית משפט. הממונה על חוק המכר אמון על ניהול מאגר הדירות החדשות שנמכרות, בירור פניות ציבור לעניין חוק המכר, והטלת סנקציות כספיות על מפרי החוק.
תיווך ופישרה הם גם חלופות שכדאי לשקול לפני פנייה לבית משפט. לעיתים ניתן להגיע להסכמות עם הקבלן באמצעות משא ומתן מקצועי, מה שחוסך זמן וכסף לשני הצדדים.
שאלות נפוצות
האם חובה לקחת עורך דין נפרד מעורך הדין של הקבלן?
כן, זה חיוני. למרות שאתם משלמים 5,770 שקל לעורך הדין של הקבלן, הוא לא מייצג אתכם ואינו דואג לאינטרסים שלכם. בחוזה יופיע סעיף החרגת ייצוג המבהיר זאת. עורך דין עצמאי יוכל לבדוק את החוזה, לנהל משא ומתן ולהגן על זכויותיכם.
מה קורה אם הקבלן מבקש תשלום מעל 7% ללא בטוחה?
זה אסור על פי חוק המכר. מעל 7% ממחיר הדירה, הקבלן חייב להעניק בטוחה באחת מחמש הדרכים: ערבות בנקאית, ביטוח, שיעבוד הדירה, הערת אזהרה או העברת בעלות. אם הוא מסרב, זו הפרה של החוק ויש לפנות לממונה על חוק המכר.
כמה זמן יש לי לדרוש תיקון ליקויים אחרי קבלת הדירה?
יש לכם שנה מקבלת הדירה להודיע לקבלן על ליקויים. תקופת הבדק משתנה לפי סוג הליקוי: שנה לליקויים כלליים, שנתיים לצנרת, 3 שנים לחדירת רטיבות ועד 7 שנים לליקויי יסוד. אחרי תקופת הבדק יש עוד 3 שנות אחריות.
מה הפיצוי המגיע לי אם הקבלן מאחר במסירת הדירה?
לפי תיקון 9 לחוק המכר, החל מיום 31 של איחור מגיע פיצוי: חודשים 1 עד 4 פיצוי של 100% משכר דירה ראוי, חודשים 5 עד 10 פיצוי של 125%, ומחודש 11 ואילך 150%. הפיצוי מחושב לפי שכר דירה דומה באזור.
האם ניתן לוותר על זכויות לפי חוק המכר?
לא! חוק המכר הוא חוק קוגנטי, כלומר לא ניתן לוותר עליו או להסכים על תנאים פחות נוחים. כל סעיף בחוזה שמנסה לעקוף זכויות לפי החוק הוא בטל ופגום. זה כולל ויתור על פיצויים, קיצור תקופות אחריות או כל הגבלה אחרת.
מתי כדאי לבצע בדק בית ומי צריך לשלם עליו?
בדק בית כדאי לבצע לפני קבלת הדירה או מיד אחריה, על ידי מהנדס מומחה. העלות על הרוכש, אך זו השקעה חשובה שיכולה לחסוך אלפי שקלים בעתיד. הבדיקה תזהה ליקויים שהקבלן יצטרך לתקן על חשבונו בתקופת הבדק.
טיפים חשובים לרכישת דירה מקבלן
- התייעצו עם עורך דין מומחה למקרקעין עוד לפני חתימה על טופס הצעת הרכישה
- בדקו תמיד את המצב הרישומי של הנכס בטאבו לפני כל התחייבות כספית
- דרשו ערבות בנקאית כבטוחה המועדפת על פני חלופות אחרות
- תעדו כל תקשורת עם הקבלן בכתב ושמרו על כל המסמכים
- אל תהססו לדרוש פיצויים במקרה של איחור במסירה, זו זכות חוקית
- בצעו בדק בית מקצועי גם לדירה חדשה לגמרי
- בדקו את זכאותכם להטבות מס לפני חתימה על החוזה
סיכום: הדרך הנכונה להגן על ההשקעה שלכם
רכישת דירה חדשה מקבלן היא תהליך מורכב ורגיש, הטומן בחובו סיכונים רבים שניתן להימנע מהם או להקטינם באופן משמעותי. ההגנה החשובה ביותר על כספכם היא שילוב של הבנה עמוקה של המסגרת החוקית בישראל, השגת ייצוג משפטי מקצועי בכל שלבי התהליך החל מטרם חתימה על הצעת הרכישה, ביצוע בדיקות יסודיות מעמיקות בתחומים הנדסיים וחוקיים, וביצוע משא ומתן אפקטיבי עם הקבלן.
עו״ד לואיזה עזייב, המתמחה בתחום הנדל״ן משנת 2011, מעניקה ליווי מקצועי בתהליכי מכר ורכישת נכסים. המשרד מציע שירותים משפטיים מקיפים הכוללים ייצוג מול קבלנים, בדיקת חוזים, משא ומתן על תנאים, וליווי צמוד עד קבלת הדירה ורישום הזכויות בטאבו.
הדבר החשוב ביותר הוא להיות פעילים בתהליך, לשאול שאלות, להבין את כל המסמכים, ולא לפחד לדרוש תיקונים או הנחות. רכישת דירה מקבלן היא השקעה ענקית, ויש לנקוט בכל צעדי הזהירות הדרושים כדי להגן על כספכם ושלום דעתכם.
המאמר נכתב בעזרת AI
