5 דברים שמומחית משפטית בנדל״ן תבחן בשבילך לפני רכישת נכס בישראל

עסקת נדל״ן היא אחת ההחלטות הכלכליות החשובות ביותר בחיים, ובישראל של 2025 המורכבות רק גדלה. עם השינויים החדשים במיסוי הנדל״ן, הקפאת תקרות המס והחמרת דרישות המיגון בעקבות המצב הביטחוני, הצורך בליווי משפטי מקצועי הפך קריטי יותר מאי פעם. כעורך דין רכישת דירה, אני רואה מקרוב את הטעויות הכבדות שעולות לרוכשים שבחרו לוותר על ליווי מקצועי. במאמר זה אחשוף בפניכם את חמשת התחומים הקריטיים שאני בודקת עבור כל לקוח, כדי להבטיח עסקה בטוחה ומוצלחת.

בדיקת זכויות הבעלות ומצב רישומי בטאבו

הבדיקה הראשונה והקריטית ביותר שאני מבצעת היא בדיקה מעמיקה של מצב הזכויות בנכס באמצעות נסח הטאבו ומסמכים נלווים. מהניסיון שלי, זו הבדיקה שמונעת את הטעויות הכבדות ביותר. נסח הטאבו הוא למעשה תעודת הזהות של הנכס, והוא מספר את הסיפור המלא שלו.

בדיקת נסח הטאבו והתאמת פרטים

אני בודקת באופן מדוקדק האם פרטי המוכר בתעודת הזהות תואמים לפרטים הרשומים בנסח הטאבו. זה נשמע פשוט, אבל אני רואה לא מעט מקרים של טעויות באיות השמות או בפרטים אחרים שיוצרים בעיות משפטיות מורכבות. אני גם בודקת את שטחי הדירה, היתרי השימוש וכל הערות האזהרה שרשומות בטאבו.

בחינת סוג הבעלות ותנאיה

אחת הבדיקות החשובות שאני מבצעת היא האם מדובר בבעלות מלאה או בחכירה מרשות מקרקעי ישראל. ההבדל הוא קריטי. בעלות מלאה מעניקה זכויות בלתי מוגבלות בנכס, בעוד חכירה כוללת מגבלות על השימוש והעברה. אם הנכס נמצא בחכירה, אני בודקת את תנאי הסכם החכירה, האם מדובר בחכירה לדורות או מהוונת, ומה זכויות הבנייה המותרות.

בדיקת זכויות בני זוג ושוכרים

מהניסיון שלי, זה תחום שהרבה אנשים מזניחים. אני בודקת את המצב המשפחתי של המוכר ובוחנת האם לבן או בת הזוג זכויות בנכס מכוח הלכת שיתוף. במקרים מסוימים, גירושין או פירוד יכולים להשפיע על זכויותיהם של בני הזוג בנכס. אני גם בודקת האם יש בדירה שוכר ומה מצב הסכם השכירות.

בדיקת עיקולים, שעבודים וחובות על הנכס

הבדיקה השנייה בחשיבותה נוגעת לזיהוי כל העיקולים, השעבודים והחובות החלים על הנכס. זו אחת הבדיקות הקריטיות ביותר שאני מבצעת, מכיוון שעיקולים או שעבודים על הנכס עלולים למנוע את השלמת העסקה או לגרום לבעיות משפטיות חמורות לרוכש החדש.

בדיקת הערות אזהרה ומשכנתאות

אני מתחילה בבדיקה של נסח הטאבו לאיתור הערות אזהרה הנוגעות למשכנתאות, עיקולים או הגבלות אחרות על הנכס. הערת האזהרה הנפוצה ביותר היא זו הנוגעת למשכנתא, אך אני בודקת בקפידה גם הערות אחרות שעלולות להצביע על בעיות משפטיות או פיננסיות. מהניסיון שלי, לעיתים הערות אזהרה ישנות נשארות רשומות גם לאחר שהחוב נפרע.

בדיקות ברשם המשכונות ובהוצאה לפועל

אני מבצעת בדיקה מקיפה ברשם המשכונות באתר משרד המשפטים, תוך הזנת תעודת הזהות של המוכר ובדיקת האם קיימים משכונים הרשומים על נכסיו. בנוסף, אני בודקת בלשכת ההוצאה לפועל האם קיימים תיקי גביה פתוחים נגד המוכר, ובמיוחד האם הוטלו עיקולים על הנכס הספציפי (מקור רשמי: עיקול מקרקעין בהוצאה לפועל).

זיהוי הגבלות משפטיות נוספות

אני בודקת גם האם על הנכס חלים צווי מניעה או הגבלות אחרות. צו מניעה יכול להיות קשור להליכי גירושין, לוויכוחים על ירושה, או להליכים משפטיים אחרים הנוגעים לנכס. כמו כן, אני בודקת האם המוכר מצוי בהליכי פשיטת רגל או פירוק, מכיוון שמצבים כאלה עלולים להגביל או למנוע את המכירה.

בדיקות תכנוניות והיתרי בנייה בעידן החדש

הבדיקה השלישית בחשיבותה נוגעת לבדיקות התכנוניות והיתרי הבנייה. בדיקה זו קריטית במיוחד בעקבות החמרת האכיפה נגד חריגות בנייה והטלת קנסות כבדים על עבירות בנייה. מהניסיון שלי, זה תחום שהרבה אנשים מזניחים ומשלמים על כך מחיר כבד.

בדיקת היתרי בנייה וחריגות

אני מתחילה בבדיקת תיק הבנין ברשות המקומית, שבו ניתן לעיין בהיתר הבנייה המקורי ובכל הבקשות שהוגשו לאורך השנים למתן היתרים נוספים. השוואה בין היתר הבנייה למצב בפועל בדירה מאפשרת לי לזהות חריגות בנייה שבוצעו ללא אישור, כמו סגירת מרפסות, הוספת חדרים או שינויים במבנה הדירה.

בחינת תכניות בנין עיר ושימושים מותרים

אני בוחנת בקפידה את מצב התב״ע החל על הנכס. בדיקה זו כוללת בירור השימושים המותרים בנכס, הייעודים הקיימים והתכניות העתידיות לאזור. למשל, אם הנכס מיועד למגורים אך משמש למטרות מסחריות, זו עלולה להיות בעיה משפטית. אני גם בודקת האם קיימות תוכניות עתידיות להפקעת חלק מהנכס לטובת פרויקטי תשתית.

בדיקת מיגון ומח״מ לאור המצב הביטחוני

בעקבות דוח מבקר המדינה משנת 2025 שחשף פערים חמורים במיגון העורף, אני בודקת במיוחד את מצב המיגון בנכס. הדוח העלה כי 28% מאוכלוסיית המדינה, כלומר 2.6 מיליון תושבים, אינם נהנים ממיגון תקני בסמוך למקום מגוריהם. עוד נמצא כי 20% מכלל המקלטים בישראל אינם כשירים לשימוש בעת התקפה (מקור רשמי: דו"ח מבקר המדינה על פערי המיגון).

אני בודקת האם הדירה כוללת מרחב מוגן תקני וכשיר לשימוש, ומה מצב המקלט הציבורי הקרוב ביותר לנכס. בדיקה זו הפכה קריטית במיוחד בעקבות המתקפות הטיליות על השטח הישראלי מאז יוני 2025, שגבו חיים של 24 אנשים שלא שהו במרחב מוגן.

בדיקת חוזה המכר והתנאים המשפטיים

הבדיקה הרביעית נוגעת לבחינה המקיפה של חוזה המכר ותנאיו המשפטיים. חוזה מכר מקרקעין הוא מסמך מורכב הכפוף לדרישות מיוחדות בחוק המקרקעין, ובדיקתו המקצועית מהווה חלק מהותי מתפקידי כמומחית משפטית.

דרישות הכתב והמסוימות

הדרישה הראשונית והחשובה ביותר היא דרישת הכתב. חוזה לרכישת מקרקעין חייב להיות בכתב כדי לקבל תוקף משפטי. בלי מילוי דרישה זו, גם אם הרוכש העביר תמורה וכבר מתגורר בדירה, הוא לא יוכר חוקית כבעל הנכס. אני מוודאת שהחוזה עומד בדרישה זו ושהוא חתום כהלכה על ידי כל הצדדים.

דרישה נוספת שאני בודקת היא דרישת המסוימות. החוזה חייב להיות מפורט ולכלול הסדרה מקיפה של כל הגורמים הקשורים למכירה. אני מוודאת שהחוזה מגדיר באופן מדויק מה נמכר, כולל תיאור מפורט של הדירה, מיקומה המדויק, שטחה, והצמדות כמו חנייה ומחסן.

סעיפי תמורה ותשלומים

אני בוחנת בקפידה את סעיפי התמורה ולוחות התשלומים. בדיקה זו כוללת וידוא שסכום המכירה מוגדר בבירור, שלוח התשלומים ריאלי ומתאים ליכולות הרוכש, ושקיימים מנגנוני הגנה מתאימים במקרה של הפרת התשלומים. אני מוודאת גם שהחוזה כולל סעיפים המגדירים מה קורה במקרה של עיכוב בתשלומים.

הסדרי מסירה ורישום

אני בוחנת גם את סעיפי מסירת החזקה והרישום בטאבו. החוזה צריך להגדיר בבירור מתי תתבצע מסירת החזקה בפועל, מה המצב שבו הדירה תימסר, ומי יישא בעלויות שירותים שונים עד למועד המסירה. אני מוודאת שהחוזה קובע התחייבות ברורה לביצוע הרישום בטאבו ומגדיר מי יישא בעלויות הרישום והמיסים הנלווים.

הערכת מיסוי ועלויות נלווות לשנת 2025

הבדיקה החמישית והאחרונה נוגעת להערכה מקיפה של המיסוי והעלויות הנלווות לעסקה. בשנת 2025 חלו שינויים משמעותיים במערכת המיסוי בישראל, ואני חייבת להיות מעודכנת בכל השינויים ולהעריך את השפעתם על העסקה.

חישוב מס רכישה והטבות זכאות

השינוי המרכזי הוא העלאת מס יסף לחמישה אחוזים על הכנסה העולה על 721,560 שקלים לשנה. חשוב יותר, החל משנת 2025 כל שבח ממכירת דירת מגורים שאינה פטורה מצטרף לחישוב מס יסף ללא קשר למחיר הדירה, בשונה מהמצב הקודם שבו רק מכירה מעל 5.3 מיליון שקלים הצטרפה לחישוב.

אני מחשבת בקפידה את מס הרכישה החל על הרוכש. חישוב זה תלוי במספר גורמים: האם מדובר ברכישת דירה ראשונה, דירה שנייה או דירה נוספת, האם הרוכש עולה חדש הזכאי להטבות מס, מהו סטטוס המגורים של הרוכש ומהו מחיר הדירה.

הערכת מס שבח על המוכר

השינוי הנוסף והמשמעותי הוא הקפאת הצמדה למדד למשך שלוש שנים לתקרות שונות במיסוי הנדל״ן. המשמעות המעשית היא שרוכשי דירות עשויים לשלם מס גבוה יותר ככל שמחירי הדירות עולים, מבלי שמדרגות המס יתעדכנו בהתאם.

אני מעריכה גם את מס השבח החל על המוכר. מס זה מוטל על הרווח הנוצר ממכירת הנכס, ותחשיבו מורכב ותלוי בגורמים רבים. אני בודקת האם המוכר זכאי לפטור ממס שבח ומעריכה את השפעת מס השבח על יכולתו של המוכר לבצע את העסקה.

עלויות נלווות ותשלומים שוטפים

אני מחשבת גם עלויות נלווות נוספות לעסקה. אלה כוללות אגרות רישום בטאבו, עלויות נוטריון, אגרות לבדיקות שונות ברשויות, ודמי ועד בית שיעברו לרוכש החדש. אני בודקת מהם התשלומים החודשיים הצפויים וכיצד הם עשויים להשפיע על התקציב החודשי של הרוכש.

שאלות נפוצות שאני מקבלת מלקוחות

מה ההבדל בין בעלות מלאה לחכירה מרשות מקרקעי ישראל?

בעלות מלאה מעניקה זכויות בלתי מוגבלות בנכס, בעוד חכירה מרשות מקרקעי ישראל כוללת מגבלות על השימוש והעברה. בחכירה יש לבדוק את תנאי הסכם החכירה, האם מדובר בחכירה לדורות או מהוונת, ומה זכויות הבנייה המותרות. חכירה עשויה לכלול גם תשלומי דמי חכירה שוטפים.

איך השינויים במיסוי לשנת 2025 משפיעים על רוכשי דירות?

השינויים העיקריים כוללים העלאת מס יסף ל5% והקפאת תקרות המס למשך שלוש שנים. כל שבח ממכירת דירה מצטרף כעת לחישוב מס יסף ללא קשר למחיר, והקפאת התקרות אומרת שרוכשים עשויים לשלם מס גבוה יותר ככל שמחירי הדירות עולים מבלי שמדרגות המס מתעדכנות.

מדוע בדיקת מיגון הפכה קריטית יותר בשנת 2025?

דוח מבקר המדינה מ2025 חשף כי 28% מהאוכלוסייה אינה נהנית ממיגון תקני ו20% מהמקלטים אינם כשירים לשימוש. בעקבות המתקפות הטיליות מיוני 2025 שגבו 24 חיים של אנשים שלא שהו במרחב מוגן, בדיקת מצב המיגון בנכס הפכה לחיונית לבטיחות הדיירים.

מה קורה אם מתגלה עיקול על הנכס במהלך העסקה?

עיקול על הנכס יכול לחסום את השלמת העסקה. יש לבדוק את סיבת העיקול, זהות הזוכה שהטיל אותו ואפשרויות הסרתו. לעיתים העיקול נובע מטעות או מחוב שכבר נפרע, ובמקרים כאלה ניתן לבקש הסרה. במקרים אחרים יידרש סילוק החוב או הסדר עם הזוכה.

איך בודקים חריגות בנייה ומה המשמעות שלהן?

בדיקת חריגות בנייה נעשית על ידי השוואת תיק הבנין ברשות המקומית למצב בפועל בדירה. חריגות כמו סגירת מרפסות או הוספת חדרים ללא היתר עלולות לגרור קנסות כבדים ודרישות הרס. יש לבדוק האם ניתן להגיש בקשה להיתר בדיעבד או שמא יידרש הרס התוספת.

מה חשיבות דרישת הכתב והמסוימות בחוזה מכר מקרקעין?

דרישת הכתב קובעת שחוזה לרכישת מקרקעין חייב להיות בכתב כדי לקבל תוקף משפטי. דרישת המסוימות מחייבת שהחוזה יכלול הסדרה מקיפה של כל הגורמים הקשורים למכירה. ללא מילוי דרישות אלה, גם אם הרוכש העביר תמורה ומתגורר בדירה, הוא לא יוכר חוקית כבעל הנכס.

טיפים חשובים מהניסיון שלי

• התעקשו על קבלת נסח טאבו עדכני לא יותר מ30 יום לפני חתימת החוזה
• בדקו תמיד את מצב המיגון בנכס, במיוחד בעקבות המצב הביטחוני הנוכחי
• וודאו שהחוזה כולל התחייבות ברורה למחיקת משכנתאות במועד המסירה
• בקשו להוסיף סעיף בחוזה המתנה את השלמת העסקה בקבלת אישור מהרשויות התכנוניות
• חישבו מראש את כל העלויות הנלווות כולל מיסים, אגרות ותשלומי ועד בית
• אל תסתפקו בבדיקות שטחיות, השקיעו בליווי משפטי מקצועי מההתחלה

סיכום: השקעה בליווי מקצועי כמגן מפני סיכונים

מהניסיון שלי כמומחית משפטית בתחום הנדל״ן, אני רואה שהחמישה התחומים שפירטתי מהווים יחדיו מערכת הגנה משפטית מקיפה עבור רוכשי ומוכרי נדל״ן. השינויים במיסוי הנדל״ן לשנת 2025, כולל העלאת מס יסף והקפאת תקרות המס, מחייבים תכנון מיסוי מדוקדק שרק מומחית משפטית מנוסה יכולה לספק.

המצב הביטחוני החדש והחמרת דרישות המיגון הופכים את הבדיקות התכנוניות לקריטיות יותר מאי פעם. העלות של ליווי משפטי מקצועי זעומה בהשוואה לסיכונים הכספיים והמשפטיים הכרוכים בעסקת נדל״ן ללא ליווי מתאים.

אני רואה מקרוב איך הסיכונים הגבוהים ביותר נובעים מבדיקות לא מקיפות של מצב הזכויות בנכס, מזיהוי לא נכון של עיקולים ושעבודים, ומתכנון מיסוי לקוי. כמומחית משפטית אני משמשת כמגן מפני כל הסיכונים הללו, ותפקידי הופך קריטי יותר ככל שמורכבות השוק והרגולציה גדלה.

בחירה נכונה של מומחית משפטית בנדל״ן המתמחה בסוג העסקה הספציפי, בעלת ניסיון מוכח ועדכנית בשינויים החוקיים האחרונים, מהווה השקעה חיונית לכל מי שמעוניין לבצע עסקת נדל״ן בישראל בשנת 2025. הבדיקות החמש שפירטתי הן הבסיס למעטפת ההגנה המשפטית הנדרשת, והן חייבות להתבצע באופן מקיף ומקצועי כדי להבטיח עסקה בטוחה ומוצלחת.

אם אתם עומדים בפני עסקת נדל״ן, אני ממליצה בחום לפנות לליווי משפטי מקצועי מההתחלה. עו״ד לואיזה עזייב, שמתמחה בתחום הנדל״ן משנת 2011, מציעה ליווי מקצועי בכל סוגי עסקאות המקרקעין, תוך דגש על יחס אישי ומקצועיות גבוהה. המשרד מעניק שירותים משפטיים מקיפים בתחום הנדל״ן, כולל ליווי בעסקאות יד שנייה, ייצוג מול קבלנים, רישומי בתים משותפים ועוד.

המאמר נכתב בעזרת AI