כאשר זוגות בישראל רוכשים דירה עם משכנתא, הם נתקלים בשאלות מורכבות לגבי זכויות הבעלות וחלוקת הרכוש. הסכם ממון על דירה עם משכנתא הוא כלי משפטי חיוני המגן על זכויותיכם ומבטיח חלוקה הוגנת של הנכס במקרה של פרידה או גירושין. במדריך זה אסביר לכם את כל מה שצריך לדעת על עריכת הסכם ממון כאשר יש משכנתא על הדירה, מהיבטים משפטיים ועד לטיפים מעשיים שיחסכו לכם כסף ומחלוקות עתידיות.
מהו הסכם ממון ומדוע הוא חיוני כאשר יש משכנתא
הסכם ממון הוא הסכם בין בני זוג הנועד להסדיר את יחסי הממון שביניהם, ובמסגרתו קובעים הצדדים כיצד יתחלקו נכסיהם במקרה של סיום הנישואין. כאשר מדובר בדירה עם משכנתא, ההסכם מקבל משמעות מיוחדת מכיוון שהוא צריך להסדיר לא רק את שיעורי הבעלות בנכס עצמו, אלא גם את היחס בין בני הזוג לחלקיהם בהתחייבות המשכנתא.
המסגרת החוקית בישראל
חוק יחסי ממון בין בני זוג תשל"ג 1973 מהווה את הבסיס המשפטי עבור הסכמי ממון בישראל. סעיף 1 לחוק קובע במפורש כי הסכם בין בני זוג המסדיר יחסי ממון שביניהם חייב להיות בכתב. (אפשר לראות מכאן: קישור לנוסח החוק באתר נבו). סעיף 2 לחוק מוסיף כי ההסכם טעון אישור בית המשפט לענייני משפחה או בית הדין הדתי שלו סמכות השיפוט בענייני נישואין וגירושין של בני הזוג.
מניסיוני בתחום, אני יכולה לומר שהאישור המשפטי אינו פורמליות בלבד. בתהליך האישור בודק השופט או הדיין שבני הזוג גיבשו את ההסכם בהסכמה חופשית ובהבינם את משמעותו וההשלכות שלו. זהו מנגנון הגנה חשוב לשני הצדדים.
הסיכונים ללא הסכם ממון
בהעדר הסכם ממון, חלוקת הרכוש תהיה על פי הסדר איזון משאבים כפי שנקבע בחוק. על פי סעיף 5 לחוק יחסי ממון, כל אחד מבני הזוג זכאי למחצית משוויים של כלל הנכסים המשותפים שהצטברו במהלך הנישואים.
הסיכון המרכזי טמון בחזקת השיתוף הספציפית בדירת מגורים. גם דירה שהייתה בבעלות אחד מבני הזוג מלפני הנישואין עלולה להיחשב משותפת בעת פרידה, בהתבסס על גורמים כמו מגורים משותפים לטווח ממושך, גידול ילדים בדירה, או השתתפות בן הזוג השני בתשלומי משכנתא או בשיפוצים.
בית המשפט העליון בישראל הדגיש בעבר כי בן הזוג הרוצה להבטיח את בעלותו בדירה, טוב אם יעשה הסכם ממון. דברים אלה מעידים על כך שללא הסכם ממון, גם בעלים פורמלי של דירה עלול למצוא עצמו חשוף לתביעות של בן הזוג על חלק בדירה או בערכה.
מצבים נפוצים הדורשים הסכם ממון עם משכנתא
מניסיוני המקצועי, ישנם מספר תרחישים שבהם עריכת הסכם ממון הופכת חיונית במיוחד. אפרט כאן את המצבים הנפוצים ביותר.
דירה מלפני הנישואין
אחד המצבים הנפוצים ביותר הוא כאשר אחד מבני הזוג בעלים של דירה עם משכנתא מלפני הנישואין ורוצה להגן עליה כנכס שלו בלבד. כל עוד בני הזוג התגוררו בדירה שנים רבות וטיפלו בה במשותף, או שבן הזוג השני תרם להוצאות שיפוץ או תשלומי משכנתא, קיימת סכנה שבית המשפט יראה בדירה נכס משותף.
הסכם ממון שנערך לפני הנישואין יכול לקבוע במפורש כי הדירה תישאר בבעלות בלעדית של בעל הדירה המקורי, ולא תהיה כפופה לאיזון משאבים בעת גירושין.
השקעות לא שוות בזוג
מצב נוסף הוא כאשר שני בני זוג רוכשים דירה יחד במהלך הנישואים, אך תורמים הון עצמי או משלמים משכנתא בחלקים לא שווים. לדוגמה, אם אחד מבני הזוג השקיע הון עצמי של 30% ובן הזוג השני לא השקיע כלום, אך שניהם לקחו משכנתא על שם שניהם, בהעדר הסכם ממון הדירה תחולק שווה בשווה בגירושין.
עם הסכם ממון, ניתן לקבוע שהדירה תתחלק בחלקים שונים שיתאימו להשקעה בפועל. למשל 70% לאחד ו 30% לשני.
מצב שלישי הוא כאשר הדירה התקבלה במתנה או בירושה על ידי אחד מבני הזוג. על פי חוק יחסי ממון, דירה שהתקבלה באופן זה אמורה להיחשב כנכס נפרד של בן הזוג המקבל. עם זאת, אם בני הזוג התגוררו בדירה שנים רבות והשני תרם בשיפוצים או במימון, חזקת השיתוף עלולה לשנות את הדין.
סוגי הסכמי ממון וקונפיגורציות עם משכנתא
כאשר מדובר בהסכם ממון על דירה עם משכנתא, קיימות מספר קונפיגורציות עיקריות שנבחרות בהתאם לנסיבות הספציפיות של בני הזוג.
הפרדה רכושית מוחלטת
בסוג זה של הסכם קובעים בני הזוג כי כל אחד מהם יהיה בעלים בחלק מהדירה לפי אחוזים מוגדרים, והם לא יתחלקו את הדירה או ערכה בגירושין. בקונפיגורציה זו, כל צד משלם את חלקו בהחזר משכנתא מחשבון נפרד, וזה דורש התנהלות פיזית של הפרדה רכושית.
הסכם זה מתאים במיוחד לזוגות עם נכסים משמעותיים לפני הנישואין או לזוגות בהם אחד הצדדים מנהל עסק עצמאי ורוצה להגן על בן הזוג מפני נושים פוטנציאליים.
סוג שני הוא הסכם המאפשר שיתוף רכושי חלקי. בדגם זה, קובעים בני הזוג כי בתחילת הנישואים הדירה תשויך להם על ידי אחוזים מוגדרים, אך לאחר מספר שנים או כאשר יתרחשו אירועים מסוימים כמו הולדת ילד ראשון, הדירה תעבור לשיתוף מלא או לחלוקה שוויונית.
סוג שלישי הוא הסכם איזון משאבים חלקי. זהו הסכם בו קובעים בני הזוג שחלקים מסוימים של הרכוש לא יאוזנו בחלוקה שווה בגירושין, אלא בחלקים שונים שיתאימו להשקעה בפועל, בעוד שחלקים אחרים של הרכוש יתחלקו בדרך אחרת.
דוגמאות מספריות לחלוקה
אמחיש זאת בדוגמה קונקרטית. נניח שבני זוג רוכשים דירה בעלות של 3,000,000 שקל, כשהם משקיעים הון עצמי של 1,000,000 שקל בחלוקה לא שוויונית. צד אחד תורם 600,000 שקל וצד שני תורם 400,000 שקל. בנוסף, הם לוקחים משכנתא של 2,000,000 שקל.
בהסכם ממון, ניתן לקבוע כי הצד שהשקיע 600,000 בהון עצמי יקבל 30% מהדירה, והצד שהשקיע 400,000 יקבל 20%, וכל צד ישתתף בהחזרי המשכנתא בהתאם. לאחר סילוק המשכנתא כולה, חלוקת הדירה או ערכה בין בני הזוג תעשה בהתאם לאחוזים הנקובים בהסכם.
תהליך עריכה ואישור הסכם ממון
תהליך עריכת הסכם ממון על דירה עם משכנתא כולל מספר שלבים חשובים שאפרט כאן.
הכנת המסמכים והנתונים
בשלב הראשון, על בני הזוג להחליט על סוג ההסכם הרצוי להם. האם הפרדה מוחלטת, שיתוף חלקי, או איזון משאבים חלקי. אמליץ מאוד להתייעץ עם עורך דין המתמחה בהסכמי ממון, כיוון שהחלטות אלה צריכות להתבסס על בחינה דקדקנית של המצב הפיננסי של בני הזוג.
בשלב השני, על בני הזוג להצהיר ולהוכיח את כל המקורות הכספיים של קניית הדירה. זה כולל כמה הון עצמי תרם כל צד מחסכונות שלו, כמה קיבל במתנה מהורים, כמה השקיע בשיפוצים, וכמה היא המחויבות לבנק על המשכנתא.
חשוב להיזהר כאן. אי גילוי נתונים או הטעיה לגבי מקורות ההשקעה יכולה להוות עילה לביטול הסכם ממון לאחר מכן.
תהליך האישור המשפטי
ישנן שלוש דרכים לאישור הסכם ממון בישראל, בהתאם לעיתוי עריכתו. אם ההסכם נערך לפני הנישואין, ניתן לאשרו בפני נוטריון, רשם הנישואים, או בית משפט לענייני משפחה. אם נערך לאחר הנישואין, נדרש אישור בית משפט לענייני משפחה או בית דין דתי בלבד, ולא מספיק אישור נוטריוני. (מצורף כאן: קישור למדריך באתר כל זכות)
עלות תהליך האישור כוללת אגרה בסך של כ 600 שקלים בבית משפט לענייני משפחה. אישור אצל נוטריון עלול לעלות בין 1,000 ל 2,000 שקלים בהתאם למורכבות. בנוסף לכך, יש גם עלויות של עריכה משפטית של ההסכם עצמו, שתלויות בתוכן ובמורכבות ובשכר טרחת עורך הדין.
רישום בטאבו והשלכות מיסוי
מנגנון קריטי בהסכם ממון על דירה עם משכנתא הוא רישום זכויות בטאבו ותכנון מס נכון.
רישום זכויות בטאבו
בעת קניית דירה with משכנתא, יש להבטיח שהדירה רשומה בטאבו בהתאם לחלוקת הזכויות שנקבעה בהסכם הממון. סעיף 7 לחוק המקרקעין קובע כי עסקה במקרקעין טעונה רישום, והעסקה נגמרת ברישום.
אם הסכם הממון קובע שבן זוג אחד בעלים של 70% מהדירה ובן זוג שני בעלים של 30%, חייב לבצע רישום זה בטאבו. הרישום בטאבו הוא בעל משמעות חוקית ממשית. בלי רישום בטאבו, למעשה הקונה מחזיק בזכות חוזית בלבד אך לא בזכות קניינית. זה עלול לפגוע בערך הדירה באופן משמעותי, בעד 15% עד 20% לעיתים.
עלות הרישום בטאבו של משכנתא היא כ 125 עד 183 שקלים לעסקה.
היבטי מיסוי
כאשר בני זוג מעבירים דירה בין עצמם בעקבות הסכם גירושין, העברת הזכויות בדירה פטורה ממס שבח ומס רכישה בתנאים מסוימים. סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי העברת זכויות בנכס מקרקעין בין בני זוג אגב גירושין פטורה מחובות מס, בתנאי שהעברה זו נעשתה בהתאם להסכם גירושין שקיבל תוקף משפטי.
חשוב לתכנן את ההסכם כראוי כדי לנצל בצורה אופטימלית את הפטורים הממיסיים. לדוגמה, אם דירה נרכשה ב 1,200,000 שקל ולאחר שנה נמכרה ב 1,800,000 שקל עם רווח של 600,000 שקל, הרווח חייב במס שבח בשיעור של 25%. אם בן אחד קיבל את הדירה בגירושין, הוא יישא את מס השבח הזה בעת מכירת הדירה בעתיד. זו הבחנה חשובה שחייבת להיות מעוגנת בהסכם ממון.
היבט נוסף בעל משמעות קריטית הוא ההגנה שהסכם ממון מספק לרכוש קנייני מפני חובות של בן הזוג השני. אם אחד מבני הזוג נכנס להליך חדלות פרעון או צבר חובות גדולים, הסכם ממון שקובע הפרדת רכוש יכול למנוע הטלת עיקול על נכס או על דירה שרשומה בשם בן הזוג השני.
חלוקת הדירה בפרידה כאשר המשכנתא לא סולקה
אחד ההיבטים המורכבים יותר של הסכם ממון על דירה עם משכנתא הוא קביעת דרך פעולה בזמן פרידה כאשר המשכנתא לא סולקה במלואה.
אפשרויות פעולה בפרידה
קיימות מספר אפשרויות שבני הזוג יכולים לבחור. אפשרות ראשונה היא מכירת הדירה לצד שלישי, סילוק המשכנתא כולה, וחלוקת הכספים המתקבלים בהתאם לאחוזי הבעלות בהסכם הממון. זו בדרך כלל הדרך הפשוטה ביותר והטובה ביותר, כיוון שהיא מסיימת את כל ההתחייבויות המשותפות בין בני הזוג.
אפשרות שניה היא שאחד מבני הזוג רוכש את חלקו של בן הזוג האחר בדירה. במקרה זה, הקונה חייב לקבל אישור עקרוני מהבנק למחזור של המשכנתא. זה אומר שהבנק צריך להסכים שהקונה יכול לשאת בהחזר המשכנתא לבדו.
אפשרות שלישית היא שבני הזוג ממשיכים להחזיק בדירה במשותף ומשלמים יחד את תשלומי המשכנתא גם לאחר הפרידה. זה יכול להיות מסודר בהסכם גירושין כהסדר קינון, בו הילדים נשארים להתגורר בדירה והוריהם משלמים את המשכנתא כל אחד חלקו. עם זאת, דרך זו דורשת שיתוף פעולה גבוה בין בני הזוג לאחר הפרידה.
אפשרות רביעית היא שהדירה מושכרת לצד שלישי, וההכנסות משכירות משמשות לתשלום משכנתא והוצאות, ובני הזוג מתחלקים ברווח או הפסד שיצא.
דמי שימוש וחישובים
הסכם ממון טוב על דירה עם משכנתא צריך לקבוע במפורש איזו מן האפשרויות הללו תיבחר בעת פרידה, או לפחות לציין כיצד בני הזוג יקבלו החלטה זו. זה גם צריך להציין מה קורה אם אחד מבני הזוג רוצה להישאר בדירה ואחד רוצה לעזוב, ומי משלם דמי שימוש לבן הזוג שעוזב.
טעויות נפוצות ואתגרים בהסכם ממון
למרות התועלת של הסכם ממון, קיימים מספר אתגרים בעריכה והיישום שלו שחשוב להכיר.
טעויות בניסוח
אתגר ראשון הוא דיוק בניסוח. ללא כתיבה מדויקת, הסכם ממון יכול להישאר עמום בנוגע לסיטואציות מסוימות, וזה עלול להביא לתביעה משפטית כאשר מגיעה הפרידה. במיוחד, הסכם צריך לפרט את כל המצבים האפשריים. מה קורה אם המשכנתא לא תסולק, מה קורה אם בן זוג אחד נפטר, מה קורה אם בן זוג אחד מאבד עבודה.
אתגר נוסף הוא אישור הבנק. כאשר אחד מבני הזוג רוצה לקחת משכנתא על שמו בלבד או בחלקים שונים בהתאם להסכם ממון, הבנק דורש לראות את ההסכם ועלול שלא להעניק אישור אם הוא חושב שזה כרוך בסיכון גבוה. הבנקים מעדיפים משכנתאות קלאסיות שבהן שני הלווים צמודים שווה בשווה.
התנהלות מעשית
הסכם ממון שקובע הפרדה רכושית דורש שבני הזוג יתנהלו בפועל תחת משטר של הפרדה רכושית. זה אומר שיש להם חשבונות בנקאיים נפרדים, שהם משלמים את תשלומי המשכנתא שלהם מחשבונות אישיים, ושהם שומרים מסמכים המוכיחים את ההפרדה.
אם בני הזוג משתמשים בחשבון משותף לתשלומי משכנתא ולחיים משותפים, בית המשפט עלול להתעלם מהסכם הממון ולהכריע שהדירה משותפת. זו נקודה קריטית שרבים מתעלמים ממנה.
| סוג הסכם | מתאים למי | יתרונות |
|---|---|---|
| הפרדה רכושית מוחלטת | זוגות עם נכסים משמעותיים לפני הנישואין | הגנה מלאה על נכסים קיימים |
| שיתוף רכושי חלקי | זוגות המעוניינים בגמישות לאורך זמן | איזון בין הגנה לשיתוף |
| איזון משאבים חלקי | זוגות עם השקעות לא שוות | חלוקה הוגנת לפי תרומה בפועל |
שאלות נפוצות בנושא הסכם ממון על דירה עם משכנתא
האם אפשר לערוך הסכם ממון גם אחרי שכבר לקחנו משכנתא?
כן, אפשר לערוך הסכם ממון גם לאחר רכישת הדירה והמשכנתא. עם זאת, הסכם שנערך לאחר הנישואין דורש אישור בית משפט לענייני משפחה או בית דין דתי, ולא מספיק אישור נוטריוני. חשוב לערוך את ההסכם בהקדם כדי למנוע מחלוקות עתידיות.
מה קורה אם אחד מבני הזוג נפטר לפני סילוק המשכנתא?
במקרה של פטירה של אחד מבני הזוג, הזכויות בדירה עוברות ליורשים לפי צוואה או חוק הירושה. המשכנתא בדרך כלל מבוטחת בביטוח חיים, אך חשוב לוודא שההסכם ממון מסדיר גם מצב זה ומגדיר את זכויות בן הזוג הנותר והיורשים.
האם הבנק צריך לאשר את הסכם הממון?
הבנק אינו צריך לאשר את הסכם הממון עצמו, אך הוא צריך להסכים לרישום המשכנתא בהתאם לחלוקת הזכויות בהסכם. אם ההסכם קובע בעלות לא שוויונית, יש לוודא שהבנק מסכים לרישום המשכנתא בהתאם לכך.
כמה עולה לערוך הסכם ממון על דירה עם משכנתא?
עלות עריכת הסכם ממון כוללת שכר טרחת עורך דין, בדרך כלל בין 3,000 ל 8,000 שקל, ועלות האישור. אישור בבית משפט עולה כ 600 שקל, ואישור אצל נוטריון עולה בין 1,000 ל 2,000 שקל. למרות העלות, זו השקעה חשובה למניעת סכסוכים יקרים בעתיד.
האם אפשר לשנות הסכם ממון לאחר שהוא אושר?
כן, אפשר לשנות הסכם ממון, אך השינוי חייב להיות בכתב ולקבל אישור משפטי כמו ההסכם המקורי. שינוי הסכם ממון דורש הסכמה של שני הצדדים ואישור בית משפט או נוטריון, בהתאם לעיתוי השינוי.
מה ההבדל בין הסכם ממון להסכם חיים משותפים?
הסכם ממון מיועד לזוגות נשואים או העומדים להינשא, בעוד הסכם חיים משותפים מיועד לזוגות ידועים בציבור שאינם נשואים. שני סוגי ההסכמים מסדירים יחסי ממון, אך הסכם חיים משותפים כפוף לכללים מעט שונים ואינו דורש אישור דתי.
טיפים חשובים לעריכת הסכם ממון על דירה עם משכנתא
- תעדו את כל ההשקעות בדירה בקבלות ומסמכים כדי להוכיח את התרומה של כל צד
- וודאו שרישום הטאבו תואם את הזכויות שנקבעו בהסכם הממון
- שמרו על התנהלות פיננסית נפרדת אם בחרתם בהפרדה רכושית
- עדכנו את הסכם הממון במקרה של שינויים משמעותיים במצבכם הכלכלי
- התייעצו עם עורך דין מומחה לפני חתימה על ההסכם
- בדקו את תנאי ביטוח החיים על המשכנתא ווודאו שהם מתאימים להסכם
לסיכום: הגנו על עצמכם עם הסכם ממון מקצועי
הסכם ממון על דירה עם משכנתא הוא כלי משפטי חיוני להגנה על זכויות קנייניות של בני זוג בדירה משועבדת. בהעדר הסכם ממון, ובעיקר בשלב בו בני הזוג התגוררו בדירה שנים רבות, קיימת סכנה משמעותית שבן זוג אחד יטען לזכויות בדירה על בסיס חזקת השיתוף, לא משנה מי קנה את הדירה או לקח את המשכנתא.
ההוצאה של מאות או אלפים שקלים על עריכה וייעוץ משפטי היא השקעה זולה בהשוואה לסכסוך משפטי בעתיד, שעלול לעלות עשרות או מאות אלפים של שקלים. כמו כן, יש לוודא שרישום בטאבו תואם את הסכם הממון, וכל ההשקעות בדירה מתועדות כראוי.
עו"ד לואיזה עזייב מתמחה בעריכת הסכמי ממון ומלווה זוגות בתהליך בצורה מקצועית ואישית. אם אתם שוקלים לרכוש דירה עם משכנתא או כבר רכשתם ורוצים להסדיר את הזכויות שלכם, פנו לייעוץ משפטי מקצועי שיבטיח לכם שקט נפשי לשנים הבאות.
המאמר נכתב בעזרת AI
